原標(biāo)題：

《行風(fēng)熱線面對面》聚焦“規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè)和諧文明社區(qū)”

惠州正推進物業(yè)服務(wù)地方立法

　　業(yè)主大會成立難、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊、公共收益收支不透明、行政執(zhí)法進小區(qū)難……7月23日10～12時，惠州綜合廣播《行風(fēng)熱線面對面》節(jié)目邀請市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局相關(guān)負責(zé)人做客直播室，圍繞“規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè)和諧文明社區(qū)”主題，與聽眾進行交流互動。

　　節(jié)目上，相關(guān)部門負責(zé)人針對物業(yè)服務(wù)地方立法、“物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”的專項整治行動情況進行介紹，并針對業(yè)主關(guān)注的住宅老舊電梯更新申報、業(yè)主委員會成立籌備及依法處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為等熱門問題解疑答惑。

　　《行風(fēng)熱線面對面》由中共惠州市直屬機關(guān)工作委員會主辦，惠州日報社、惠州市廣播電視臺協(xié)辦。

　　立法

　　地方立法破解物業(yè)投訴多

　　當(dāng)前，隨著城市化進程加快，住宅物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域矛盾頻發(fā)，不僅影響了居民的日常生活質(zhì)量，也制約了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。為有效應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，惠州市正積極推進物業(yè)服務(wù)地方立法工作。

　　這一立法的背景，源于我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展及其伴隨的深層次問題�；葜菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局黨組成員、市建筑和房地產(chǎn)行業(yè)黨委專職副書記謝峰在節(jié)目上表示，隨著我市城市化進程快速推進，住宅小區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，截至2025年6月，全市從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)有990家，實施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)1966個，物業(yè)服務(wù)覆蓋住宅面積達2.8億平方米，物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員超10萬人，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有553個。

　　然而，在行業(yè)高速擴張的同時，一系列矛盾也日益凸顯。謝峰指出，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、企業(yè)良莠不齊、業(yè)主與物業(yè)矛盾頻發(fā)等問題層出不窮，傳統(tǒng)管理模式已難以適應(yīng)新形勢下的治理需求。問題的嚴(yán)峻性反映在數(shù)據(jù)上：2025年以來，全市住建領(lǐng)域涉物業(yè)管理的信訪數(shù)量占比高達40%以上，主要訴求集中在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、收費標(biāo)準(zhǔn)不透明以及業(yè)主委員會成立難等方面。

　　惠州市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局黨組成員、副局長梁志堅則從執(zhí)法層面補充了當(dāng)前存在的具體問題。2024年以來，查處的案件及接到的投訴舉報主要有以下幾種情況：拒不退出與移交：物業(yè)服務(wù)合同到期終止、業(yè)主大會決定解聘或法院判決退出后，原物業(yè)公司拒絕撤離管理區(qū)域、拒絕移交相關(guān)資料；違規(guī)處置管理用房：物業(yè)管理用房（包括物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會辦公用房等）所有權(quán)屬于全體業(yè)主，但部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會未經(jīng)法定程序（如業(yè)主大會決定或主管部門批準(zhǔn)），擅自將其出租牟利，侵犯業(yè)主權(quán)益；侵占公共區(qū)域經(jīng)營牟利：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用小區(qū)公共區(qū)域（如綠地、道路、大堂等）設(shè)置收費停車場、廣告位、搭建設(shè)施，或?qū)⒐灿迷O(shè)施（如會所、活動室等）改變用途對外經(jīng)營牟利，且未取得業(yè)主大會同意或未按規(guī)定分配收益；業(yè)主個人侵占行為：個別業(yè)主侵占公共樓道、公共綠地、屋頂平臺等搭建構(gòu)筑物（如封陽臺、建陽光房、圈占綠地、堆放雜物）或安裝設(shè)施。

　　針對上述制約行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題，我市正在制定《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例（草案）》�！稐l例（草案）》主要聚焦于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升，堅持通過“小切口”“聽民意”“有創(chuàng)新”，破解物業(yè)服務(wù)深層次問題�！稐l例（草案）》不分章節(jié)，共分為三十五條，涵蓋了住宅物業(yè)服務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)。

　　整治

　　業(yè)主可通過12345反映物業(yè)管理問題

　　謝峰表示，為切實解決物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域存在的突出問題，維護業(yè)主合法權(quán)益，營造和諧、有序、宜居的社區(qū)環(huán)境，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局聯(lián)合開展了專項整治行動。此次行動重點聚焦“物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益”等核心問題，并涵蓋住宅老舊電梯更新不及時等群眾關(guān)切點。

　　具體而言，專項整治主要圍繞三大方面展開：

　　物業(yè)服務(wù)履約不到位：未按合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未履行信息公示和報告義務(wù)；未履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交義務(wù)；其他如擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途、無正當(dāng)理由拒不退出項目、擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途等。

　　侵占業(yè)主公共收益：小區(qū)公共收益底數(shù)不清，管理不規(guī)范；擅自利用小區(qū)公共部位（如綠地、道路、大堂等）進行經(jīng)營（如設(shè)收費停車場、廣告位、搭建設(shè)施）；違規(guī)侵占小區(qū)公共收益；未公示公共收益收支情況。

　　住宅老舊電梯問題：電梯故障頻發(fā)，運行狀況差；出現(xiàn)問題維修不及時；群眾反映強烈但未及時申報更新。

　　據(jù)悉，為暢通反饋渠道，業(yè)主可通過以下方式反映問題：各縣（區(qū)）住建部門和城管執(zhí)法部門的投訴舉報電話及郵箱，將有工作人員記錄跟進；惠州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺增設(shè)的“業(yè)主有話說”板塊；12345政務(wù)服務(wù)便民熱線；“惠民城管”微信公眾號。

　　梁志堅介紹，2024年以來，全市城管執(zhí)法部門已依法查處涉及物業(yè)管理類違法違規(guī)案件67宗，有力打擊了行業(yè)亂象。他特別提及一個具有指導(dǎo)意義的典型案例：惠城區(qū)馬安鎮(zhèn)某花園小區(qū)商業(yè)運營公司因擅自占用小區(qū)廣場、綠地建設(shè)經(jīng)營停車場，被依法查處。該案是全市首宗因擅自占用物業(yè)管理區(qū)域共用部位私設(shè)停車場被處罰的案件，涉事公司被責(zé)令改正、警告并處罰款5萬元。此案不僅為縣（區(qū)）城管執(zhí)法部門處理類似問題提供了參考，更有效捍衛(wèi)了業(yè)主的共有權(quán)益，對潛在的違法者形成了有力震懾。

　　業(yè)委會

　　完善業(yè)主大會會議電子投票表決平臺功能

　　為提升業(yè)主委員會的成立效率與運作規(guī)范性，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局著力優(yōu)化流程、強化指導(dǎo)與支持。

　　“規(guī)范業(yè)委會成立及運作，是撬動群眾智慧與力量、推動小區(qū)管理邁向多方良性互動的重要杠桿。”謝峰介紹，該局主要從三方面發(fā)力：

　　一是通過搭建投票平臺，有效破解業(yè)主大會會議召開難、投票難、表決難問題。修訂了《惠州市業(yè)主大會會議電子投票表決操作指引》，完善業(yè)主大會會議電子投票表決平臺功能，提升業(yè)主線上參與住宅小區(qū)事務(wù)的決策和管理便利度，進一步提升業(yè)主參與率，有效減少表決結(jié)果的爭議和糾紛。二是加大相關(guān)政策宣傳指導(dǎo)。針對群眾關(guān)注的焦點問題，組織專家就《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)條款進行宣講解讀和現(xiàn)場答疑，切實消除公眾對政策認知的盲點和模糊認識。三是完善業(yè)主自治規(guī)約。將業(yè)主比較關(guān)注的事項實體化明確下來，提供給各鎮(zhèn)街和小區(qū)業(yè)主參考，切實減少業(yè)主間的矛盾。

　　◎熱點問答

住宅老舊電梯更新申報

　　問：想要申請住宅老舊電梯更新要如何申報？

　　答:市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長嚴(yán)育軍介紹，目前，2025年超長期特別國債資金支持住宅老舊電梯更新改造項目補助標(biāo)準(zhǔn)為更新電梯每臺定額補貼15萬元。申報需要滿足以下條件：一是應(yīng)為未開工或2025年1月1日以來開工建設(shè)且施工進行中的15年以上電梯更新更換任務(wù)，已完工的不得申報；實施更新的電梯單臺投資須大于15萬元。二是居民就電梯更新更換方式、出資方案、更新后管理及維保方案等已達成一致意見。三是多渠道籌措電梯更新更換資金的，應(yīng)確保電梯更新更換資金拼盤完整閉合。四是申報項目應(yīng)于超長期國債下?lián)墚?dāng)年年底開工，并形成一定實物工作量。

　　如果符合住宅專項維修資金使用條件的，可申請使用住宅專項維修資金用于住宅老舊電梯更新更換。惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已要求各縣（區(qū)）住建部門提高住宅專項維修資金的使用效率,加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請使用過程中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，簡化申請手續(xù)。

　　嚴(yán)育軍表示，申報流程雖然有點復(fù)雜，但一步步來沒問題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認電梯使用登記滿15年以上（可向市場監(jiān)督管理部門咨詢），提供電梯運行狀況數(shù)據(jù)（故障率、維修記錄等），協(xié)助業(yè)主評估更新的必要性。業(yè)主需就電梯是否更新、出資方案（國債補貼外的資金分攤比例）、后續(xù)管理及維保方案通過電子投票或線下簽名進行表決，此過程要確保流程合規(guī)，需滿足《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”條件。

　　在此基礎(chǔ)上，由申報企業(yè)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或電梯公司）在廣東省投資項目在線審批監(jiān)管平臺的“項目登記”一欄中進行登記賦碼并領(lǐng)取備案證；登記賦碼后，申報企業(yè)在“國家重大建設(shè)項目庫”中填報項目信息，兩個平臺中的項目名稱要一致，并將資金申請報告（含電梯使用登記證、表決結(jié)果等）交至所在縣（區(qū)）住建部門。各縣（區(qū)）發(fā)改主管部門將系統(tǒng)中的項目推送至市發(fā)展和改革局，各縣（區(qū)）住建部門則將匯總表及項目申報資料提交至市住建局；最后，市住建局、市發(fā)展和改革局、市市場監(jiān)管局對項目情況進行初步核對（確保系統(tǒng)項目與匯總表項目一致），并上報省級相關(guān)部門。

　　在住宅老舊電梯更新改造方面，2025年我市第一批共申報254個項目，擬更新866部電梯，計劃總投資21856萬元，擬申請超長期特別國債額度為12990萬元。截至目前，全市儲備成熟可申報更新更換的電梯數(shù)量（申報資料已完備，下次申報窗口期開放后可申報的電梯數(shù)量）為304臺，小計已完成項目申報和儲備1170臺。

　　惠州日報記者譚琳 實習(xí)生蔡藍儀