原標(biāo)題：

　　解碼片區(qū)優(yōu)勢(shì) 成交大戶(hù)是怎樣煉成的？

　　工業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效，人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，交通體系加速構(gòu)建，人居版圖不斷變遷……作為中心城區(qū)，惠城區(qū)早早布下了一盤(pán)高質(zhì)量發(fā)展的大棋，在城市化進(jìn)程中，全方位重塑城市格局。如今的惠城區(qū)，將美好藍(lán)圖逐漸化為生動(dòng)現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)了城市能級(jí)和品質(zhì)雙提升，持續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域發(fā)展。

　　今年上半年，惠城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值468.83億元，同比增長(zhǎng)1.6%；完成投資66.9億元，完成年度投資計(jì)劃約58%�；莩菂^(qū)高質(zhì)量發(fā)展蹄疾步穩(wěn)，強(qiáng)企優(yōu)企不斷入駐，釋放出惠城經(jīng)濟(jì)韌性足、潛力大、空間廣的強(qiáng)信號(hào)。如今，在“雙區(qū)建設(shè)、深度融灣”背景下，惠城區(qū)正著力建設(shè)更加幸福一流中心城區(qū)，讓“更高質(zhì)量的實(shí)力惠城”和“更有品質(zhì)的幸福惠城”圖景日益呈現(xiàn)。

　　在城市發(fā)展提速背景下，惠城區(qū)樓市也交出了一份優(yōu)異答卷：2022年1-7月，惠城區(qū)一手住宅成交面積達(dá)76.6萬(wàn)平方米，為七縣（區(qū)）中成交量最高的區(qū)域。在上半年全市住宅成交top15中，惠城區(qū)共8個(gè)樓盤(pán)入榜，占據(jù)“半壁江山”，其中華潤(rùn)置地曦江潤(rùn)府成交金額達(dá)8.23億元，位居第二位。

惠城是不少人置業(yè)的首選地之一。

　　數(shù)說(shuō)樓市

　　“成交大戶(hù)”輪番發(fā)力

　　數(shù)據(jù)是最好的見(jiàn)證者。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年至2022年7月，惠城區(qū)新房成交面積1281.93萬(wàn)平方米；2018年至2022年6月，二手房成交面積669.31萬(wàn)平方米。江北、金山新城、水口都是“成交大戶(hù)”，老城區(qū)發(fā)展空間受限，在置業(yè)地圖上已逐漸讓賢。

　　新房成交方面，2018-2022年7月，馬安片區(qū)獨(dú)占鰲頭，成交面積總計(jì)272.84萬(wàn)平方米，占比21.3%。得益于金山新城規(guī)劃的出臺(tái)，馬安從以前的郊區(qū)逐漸變身為品牌房企聚集地，中海、華潤(rùn)、金地、招商、萬(wàn)科、中交、旭輝等一眾品牌房企上演“群雄逐鹿”的同時(shí)，也提升了惠州人居進(jìn)程，描繪出高端人居生活藍(lán)圖。

　　二手房成交方面，江北CBD優(yōu)勢(shì)盡顯。2018年至2022年6月，江北CBD成交量達(dá)104.94萬(wàn)平方米，占比15.68%，排在惠城區(qū)各片區(qū)首位。需要注意的是，土地稀缺，新房較少，致使眾多想要置業(yè)江北的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)，江北核心區(qū)外拓，將助力江北新房市場(chǎng)再度崛起。

　　一個(gè)個(gè)活力片區(qū)，共同構(gòu)筑了惠城區(qū)樓市的新格局，助力惠城樓市在逆周期下仍穩(wěn)步前行。

惠城樓市多點(diǎn)開(kāi)花，在逆周期下仍穩(wěn)步前行。

　　江北區(qū)域

　　核心區(qū)外延煥新加速

　　超過(guò)2000家國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐，2021年GDP154.16億元全區(qū)第一，稅收總額55.26億元居惠城區(qū)鎮(zhèn)（街）首位……歷經(jīng)一輪輪快速發(fā)展，江北通過(guò)搶抓政策機(jī)遇，贏來(lái)千億市政配套落地，成為我市一張閃亮的城市名片。脈絡(luò)清晰的交通網(wǎng)將江北與其他縣區(qū)緊密聯(lián)系起來(lái)，軌道交通使江北與周邊城市集群的連通性更為順暢，綠色交通體系已成型。商業(yè)方面，江北囊括華貿(mào)、佳兆業(yè)、麗日等成熟商業(yè)中心，還將加快推進(jìn)水北二期項(xiàng)目沿江商業(yè)綜合體、保利達(dá)商業(yè)綜合體、中海廣場(chǎng)、中京總部大廈等重大項(xiàng)目建設(shè)，著力打造高品質(zhì)商貿(mào)集聚區(qū)。

　　江北優(yōu)質(zhì)學(xué)校林立，惠州市第一小學(xué)、富民小學(xué)、南壇小學(xué)鼎峰分校、惠臺(tái)中學(xué)、惠州市光正實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校都聚集在此。據(jù)悉，“十四五”規(guī)劃期間，江北還將新增云山中學(xué)、第三小學(xué)、金石學(xué)校（二期）、第十六小學(xué)、北城學(xué)校等多所學(xué)校。

　　在高速發(fā)展之下，江北土地資源不足的短板日益凸顯，土拍少、新房少、發(fā)聲少種種原因致使江北的價(jià)值沒(méi)有被充分發(fā)掘，盤(pán)活土地資源，核心區(qū)向外延展，是江北接下來(lái)的破題方向。區(qū)域樓市也隨之發(fā)生變化，東西兩區(qū)成為房企爭(zhēng)奪的新高地。

水口如今已是居住舒適區(qū)。

　　金山新城

　　打造惠城新副中心

　　產(chǎn)城項(xiàng)目簽約落戶(hù)、征地拆遷有序推進(jìn)、項(xiàng)目建設(shè)工程啟動(dòng)等多項(xiàng)工作密集推進(jìn)，讓金山新城從紙上藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)。如今，金山新城雛形已顯，廣汕高鐵惠城南站、新會(huì)展中心兩大核心項(xiàng)目落地三棟；中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等多家品牌房企進(jìn)駐馬安；金山新城北部區(qū)域先后引進(jìn)利元亨、銀山科技、精力科技等高新科技企業(yè)；惠州讀者文化園、惠州天安數(shù)碼城、信利康樂(lè)創(chuàng)匯5G智慧園佳境漸成……一個(gè)多姿多彩的“優(yōu)美花園城市”樣板迎面走來(lái)。

　　金山新城的配套設(shè)施也正在逐一兌現(xiàn)。教育配套方面，德威江譽(yù)誠(chéng)小學(xué)、新民小學(xué)現(xiàn)已開(kāi)學(xué)，惠州中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中海閱江花園配建中學(xué)、華發(fā)旭輝鉑鉆花園配建小學(xué)均預(yù)計(jì)今秋投入使用；商業(yè)方面，隆生金山湖中心、印象城（沃爾瑪山姆會(huì)員店）已開(kāi)業(yè)，還有大型商業(yè)購(gòu)物中心正在建設(shè)中；交通方面，金山湖一號(hào)橋、二號(hào)橋已經(jīng)動(dòng)工，根據(jù)公示，項(xiàng)目建設(shè)工期為900天，預(yù)計(jì)2024年底或2025年初完工。

　　2022年7月，惠州市自然資源局發(fā)布《惠州市金山新城核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（道路、綠地水系部分）（草案）》，公告顯示，金山新城核心區(qū)定位惠城新副中心，將成為立足灣區(qū)，鏈接國(guó)際的惠州中央創(chuàng)新區(qū)（CID）。與大灣區(qū)城市群分工合作、協(xié)同共進(jìn)、打造大灣區(qū)特色中心節(jié)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)接港深廣，塑造區(qū)域?qū)�業(yè)特色服務(wù)中心、惠州市創(chuàng)新成長(zhǎng)共享基地、年輕人群歡樂(lè)生活的舞臺(tái)。

金山新城打造了一個(gè)多姿多彩的“優(yōu)美花園城市”樣板。

　　北站新城

　　樞紐型生態(tài)新城崛起

　　去年12月10日，隨著第一列高鐵緩緩駛?cè)牖葜荼闭�，依托于惠州北站�?guī)劃建設(shè)的惠州北站新城進(jìn)入新的發(fā)展篇章。快速、舒適的高鐵出行，改變的不僅是居民的出行速度，更是生活方式。

　　關(guān)于惠州高鐵北站新城，有這樣一幅規(guī)劃藍(lán)圖：以惠州北站為中心，周邊布置大量產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)、學(xué)校、綠地、醫(yī)療等地塊，跨行政區(qū)域構(gòu)建一個(gè)面積近44平方公里、未來(lái)可供42萬(wàn)人口生活居住的樞紐型生態(tài)新城。其中，高鐵新城商貿(mào)核心區(qū)將以TOD模式開(kāi)發(fā)，興建大型超市、酒店和文化項(xiàng)目，形成集辦公、購(gòu)物、酒店、金融、商務(wù)、文化娛樂(lè)等于一體的高鐵樞紐經(jīng)濟(jì)圈。

　　伴隨著惠州北站的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，這一幅藍(lán)圖正在加緊兌現(xiàn)。在惠州市政府的重點(diǎn)建設(shè)下，惠州高鐵北站新城的交通、教育等相關(guān)配套正逐步完善。據(jù)了解，當(dāng)前惠州一中五礦學(xué)校預(yù)計(jì)9月開(kāi)學(xué)；金裕星河丹堤配建的九年一貫制學(xué)校已動(dòng)工；惠州市第八中學(xué)高中部、第55小學(xué)征地項(xiàng)目正全力推進(jìn)。金泉路、小金河大道陸續(xù)通車(chē)，惠州1號(hào)公路（惠霞高速）全面啟動(dòng)建設(shè)，白鐵路、黃背坑路和瑞頭路等配套道路建設(shè)項(xiàng)目也在推進(jìn)中。隨著周邊交通路網(wǎng)日益完善，惠州高鐵北站新城正變得外聯(lián)內(nèi)暢。

　　水口片區(qū)

　　高水平產(chǎn)城融合濱江區(qū)

　　城市發(fā)展，規(guī)劃先行。2018年，市住建局發(fā)布《惠州市水口濱江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，水口濱江片區(qū)充分貫徹生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生合一”的理念，打造成“高水平的產(chǎn)城融合的濱江地區(qū)”。隨著隆生大橋通車(chē)，水口與江北及周邊片區(qū)的聯(lián)系更為緊密，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。

　　惠澤大道快速化、三環(huán)東路等道路改造工程已于2021年提上日程，鵝城大橋主橋墩樁基現(xiàn)已完成灌注，計(jì)劃在2024年底建成通車(chē)，未來(lái)將大大縮短水口通達(dá)其他區(qū)域的時(shí)間，承接江北、金山新城等區(qū)域外溢需求，在便利市民出行、改善人居環(huán)境、提升城市品質(zhì)的同時(shí)，還將進(jìn)一步優(yōu)化市區(qū)過(guò)江通道布局，激活橋東、水口等片區(qū)的開(kāi)發(fā)潛力，促進(jìn)多區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展。據(jù)惠城區(qū)“十四五”規(guī)劃顯示，還將建設(shè)惠澤學(xué)校、大興學(xué)校、第五十二學(xué)校等多所學(xué)校，助力片區(qū)教育提質(zhì)。

千億配套成就魅力江北CBD。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　■惠州中原總經(jīng)理徐智勇

　　購(gòu)房窗口期

　　勿僅看優(yōu)惠要多維考量

　　經(jīng)歷近一年的深度調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)基本觸底，加之近期國(guó)家及各城市紛紛出臺(tái)系列紓困政策，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入觸底回暖過(guò)程，因此現(xiàn)階段是較好的購(gòu)房窗口期。對(duì)于有購(gòu)房需求的置業(yè)者而言，現(xiàn)階段或許可以用更小的代價(jià)買(mǎi)到中意的物業(yè)，隨著后期市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金緩解，優(yōu)惠力度勢(shì)必逐漸收緊，購(gòu)房成本隨之增加。從2009年、2011年、2015年的樓市走勢(shì)中均可發(fā)現(xiàn)這一規(guī)律。

　　此階段給置業(yè)者一個(gè)中肯建議，即置業(yè)決策不能只根據(jù)優(yōu)惠力度，還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際需求、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目發(fā)展前景等方面多維度去思考。

　　由于每個(gè)人的置業(yè)目的、預(yù)算總額都不盡相同，所需的置業(yè)區(qū)域或產(chǎn)品會(huì)有很大區(qū)別，因此作為置業(yè)者，首先要理清自己的置業(yè)關(guān)注度排序，如教育、通勤便利、養(yǎng)老以及其他置業(yè)敏感點(diǎn)，根據(jù)自己的實(shí)際需求實(shí)地看盤(pán)�？傮w而言，稀缺資源占有度高、物業(yè)較好、具有一定規(guī)模的項(xiàng)目比較值得關(guān)注。

惠州高鐵北站新城正進(jìn)入新的發(fā)展篇章。

　　■世聯(lián)行粵東公司策略中心總監(jiān)謝建靈

　　過(guò)去五年看金山湖

　　未來(lái)五年看大江北

　　據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大江北板塊2018-2022年7月住宅成交10721套，而大金山湖板塊2018年-2022年7月住宅成交32017套，是大江北成交量的3倍。

　　江北中心區(qū)正在向東區(qū)、西區(qū)擴(kuò)容賦能，大江北房地產(chǎn)表現(xiàn)不如大金山湖的情況不會(huì)延續(xù)下去。近期來(lái)看，大江北道路體系以及教育配套均會(huì)迎來(lái)升級(jí)提檔。中期來(lái)看，惠城“十四五”規(guī)劃發(fā)布，明確以江北街道為中心，沿東江兩岸著力做大做強(qiáng)樓宇等城市經(jīng)濟(jì)，江北區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心的位置將更加突出。遠(yuǎn)期來(lái)看，大江北未來(lái)人口聚集效應(yīng)顯著，發(fā)展擁有穩(wěn)定基石。個(gè)人認(rèn)為，惠城過(guò)去五年看金山湖，未來(lái)五年看大江北。

　　■惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒

　　市場(chǎng)回暖之際

　　馬安片區(qū)成交量率先上揚(yáng)

　　當(dāng)下置業(yè)，最值得關(guān)注的區(qū)域是金山新城東部的馬安片區(qū)。眾所周知，如今的馬安片區(qū)屬于金山新城的一部分，也是新開(kāi)發(fā)區(qū)域中興起最快的“戰(zhàn)場(chǎng)”。馬安片區(qū)周邊配套完善，前往金山湖片區(qū)享受萬(wàn)象天匯、印象城等大型商業(yè)方便快捷。未來(lái)還通過(guò)湖山大橋連接到金山湖島內(nèi)，享受到島內(nèi)配套。市場(chǎng)回暖之際，馬安區(qū)域的成交量將率先上揚(yáng)。

　　文字 惠州日?qǐng)?bào)記者伍磊

　　圖片 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝