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存量房貸“降息”呼聲再起

專家認為有下降空間，發(fā)揮減負效應有助穩(wěn)樓市

　　“拿家里的全部存款，提前還了40多萬房貸，省下約36萬利息，整個人都輕松不少�！苯�日，高位買房的李華（化名）跟記者分享了他的房貸“減負”過程。生活中，跟李華一樣選擇提前還貸的購房者并不在少數(shù)。當前，存量房貸與新發(fā)房貸利率差仍然較大，存量房貸利率處于高位的購房者“提前還房貸”的意愿強烈。

　　梳理最新出爐的上市銀行2024年半年報發(fā)現(xiàn)，上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了3254.71億元。市場也開始流傳存量房貸利率即將調降的傳聞。有業(yè)內人士認為，結合今年最新的房貸政策和利率變化，存在再度調降存量房貸利率的可能性。對于調降方式，部分機構人士認為開放轉按揭的可能性不大，可能會直接降低存量按揭加點。

市民在銀行辦理房貸業(yè)務。

　　購房者：有閑錢就提前還貸

　　事實上，去年以來存量房貸利率已有大規(guī)模調降，但相較于新發(fā)房貸利率依然有較大的利差，這也使得購房者提前還房貸的熱情不減。中金公司近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率在14%左右，并且可能存在使用消費和經(jīng)營貸置換按揭的空間。這一現(xiàn)象也反映在上市銀行個人按揭住房貸款余額數(shù)據(jù)上。據(jù)上市銀行2024年半年報顯示，在處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計19家上市銀行中，2024年上半年有14家銀行的個人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)減少，增加的僅有5家。2024年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了3254.71億元，而2023年，國有六大行的個人住房貸款合計減少5568.57億元。

　　中金公司銀行業(yè)分析師林英奇表示，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月新發(fā)放房貸利率為3.45%，如果考慮7月的LPR下調估計新發(fā)放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基點），而存量按揭利率下調幅度僅為35BP。據(jù)此測算，存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到約60~70BP的高位。

　　對于惠州而言，利差或更大。目前惠州首套房貸利率為3.15%。而不少在2019年~2021年購買二套房的購房者，目前存量房貸利率普遍在4.8%~5.1%之間，比現(xiàn)在增量首套房貸高出約180BP。

　　“我的二套房利率比現(xiàn)在新發(fā)的貸款高太多，所以前段時間就把家里的存款拿去提前還款了，房貸余額從70多萬元變成現(xiàn)在30多萬元，還款年限也從20年縮短為10年�！�2020年下半年高位購買第二套房的李華向記者介紹，盡管此前房貸利率已跟隨LPR利率下調了80BP，但目前的房貸利率依然高達5.1%，與最新的3.15%房貸利率相比，有近200BP的差距。面對當前理財產(chǎn)品收益率難以覆蓋房貸成本的情況，他表示，如果還有閑錢，依舊會選擇提前還房貸。

　　國泰君安在近期研報中指出，在調降存量房貸利率政策未落實之前，新增個人住房貸款利率下降引發(fā)居民進行貸款置換，導致早償率上升。

　　部分存量房貸仍處高位的購房者想方設法提前還貸。張女士將提前還貸稱為“保本理財”。她給記者算了一筆賬，她在2020年高位購房，目前房貸利率為LPR+95BP（4.8%）。自己近一年的定存、基金、股票等理財，綜合算下來的收益率卻為“負”。因此，她選擇把理財款項用于提前還貸。也有購房者更為冒險，通過貸轉貸進行提前還貸。一名不愿透露姓名的購房者介紹，他辦了一筆20萬元的消費貸把利率為5.2%的住房按揭還了一部分。不過，據(jù)記者了解，目前使用消費貸和經(jīng)營貸置換按揭或涉及違規(guī)，背后存在多重風險。

提前還貸需要提前申請。

　　下調存量房貸利率呼聲漸高

　　購房者提前還款的同時，對存量房貸利率下調的呼聲也不斷加強。而近期關于存量房貸調降的傳聞四起。近日，多家媒體報道有消息稱，政府正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規(guī)模高達38萬億元的存量房貸利率尋求轉按揭，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。根據(jù)相關方案，存量按揭客戶可以與現(xiàn)有貸款機構重新協(xié)商貸款條款，或者與其他銀行進行再融資，實現(xiàn)轉按揭。截至目前，央行和國家金融監(jiān)督管理總局對此均未予置評。

　　對于存量房貸利率下調一事，招商銀行行長王良在9月2日中期業(yè)績會上有過回應，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀管理部門、人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。他認為，“若這方面政策推出，對銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來一定負面影響。宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策�！�

　　對此，瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之在接受媒體采訪時表示，重新做轉按揭或者降低存量按揭，有可能發(fā)生。她估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會引發(fā)房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調的可能性。

　　“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉按揭’，更有可能是降低存量按揭加點�！闭闵套C券銀行研究團隊認為，“轉按揭”相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜。而且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。

　　“若存量房貸利率下降80個基點與新發(fā)貸款持平，以100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款計算，月供大約可以減少480元。”在易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，若此次調整超過上一輪存量房貸利率的下調力度，能夠發(fā)揮非常好的減負效應，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。與此同時，大幅度調整存量房貸的利率或有望進一步緩解居民提前還貸的現(xiàn)象。

　　文 東江時報記者鄔玉婷

　　圖 東江時報記者周楠