轉(zhuǎn)入2022年，高層持續(xù)釋放維穩(wěn)信號，多地陸續(xù)出臺(tái)樓市利好政策。與此同時(shí)，今年兩會(huì)報(bào)告再提房地產(chǎn)，重申房住不炒定位，強(qiáng)調(diào)支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。惠州層面，首套房貸利率全面重回5字頭，部分銀行對合作樓盤執(zhí)行首套房首付2.5成。與此同時(shí)，開發(fā)商為加速回款，頻頻推出各種購房優(yōu)惠。對于購房者而言，購房門檻下調(diào)、樓盤促銷活動(dòng)切實(shí)為他們節(jié)省了購房成本，但一些項(xiàng)目的巨額讓利，讓購房者心動(dòng)的同時(shí)，亦使他們犯難。

　　“樓市促銷戰(zhàn)進(jìn)入白熱化階段，折扣優(yōu)惠已經(jīng)十分普遍，但新的憂慮又來了。我擔(dān)心那些優(yōu)惠力度特別大的樓盤，會(huì)不會(huì)有質(zhì)量或者難交付的問題。”張科來自湖南，已在惠陽工作多年。當(dāng)前惠州樓市房價(jià)有所松動(dòng)，讓他有了買房的打算。然而，面對樓盤的大幅讓利，張科卻又擔(dān)心樓盤超低價(jià)“甩賣”可能是因?yàn)橄萑胭Y金困境。

　　事實(shí)上，市場上與張科有著同樣焦慮的人不在少數(shù)。一位深耕惠灣市場多年的中介向記者透露：“許多客戶盼望房價(jià)下降，認(rèn)為樓盤仍會(huì)推出更大折扣。但真正有開發(fā)商給出力度空前的優(yōu)惠后，當(dāng)中的很多人便開始擔(dān)憂樓盤是否有問題，購房會(huì)否有風(fēng)險(xiǎn)。去年以來，樓市維權(quán)糾紛頻發(fā)，更加劇了客戶的顧慮�！�

　　當(dāng)下，剛需群體是購買折扣較少但開發(fā)房企經(jīng)營穩(wěn)健的樓盤，還是趁機(jī)選擇優(yōu)惠給力的項(xiàng)目？來聽聽業(yè)內(nèi)專業(yè)人士怎么說。

　　惠州（粵東）世聯(lián)行市場研究中心總監(jiān)謝建靈

　　多方比較 對優(yōu)惠折扣多留個(gè)心眼

　　近期惠州房地產(chǎn)優(yōu)惠活動(dòng)頻出，很多剛需購房客戶都在關(guān)注，也在考慮近期是否要出手的問題。為了各位購房客戶可以買到更舒適、更安全的房子，給大家提幾條購房小建議。

　　多對比，多出去看看�，F(xiàn)在惠州市場上可選擇的優(yōu)質(zhì)房源很多，購房者近期可以趁著天氣好，多去各個(gè)售樓處看看，去小區(qū)園林走走，多方位感受一下小區(qū)氛圍。

　　對優(yōu)惠折扣要提高警惕，盡量使用文字版協(xié)議，不要停留在口頭上。近期市場上的各種折扣力度很大，為了保障購房客戶的合法利益，我們建議各位購房者在購房時(shí)對開發(fā)商給出的優(yōu)惠折扣多留個(gè)心眼，多使用文字版協(xié)議，避免后期不必要的糾紛。

　　對項(xiàng)目開發(fā)者要保持密切關(guān)注，盡可能購買穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)。近期開發(fā)商爆雷的情況較多，雖然現(xiàn)在政府通過銀行監(jiān)管賬戶對項(xiàng)目資金做了很好的監(jiān)管，最大幅度降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但為了避免出現(xiàn)后期不必要的擔(dān)憂和糾紛，建議大家盡可能購買穩(wěn)健開發(fā)商的項(xiàng)目，或者是更有開發(fā)保障的國企央企類型開發(fā)商。

　　多關(guān)注各個(gè)項(xiàng)目的交樓時(shí)間，盡可能購買現(xiàn)房或快交樓的項(xiàng)目。目前惠州市場上有部分項(xiàng)目為現(xiàn)樓或者是準(zhǔn)現(xiàn)樓的狀態(tài)，購買這種類型的項(xiàng)目，其實(shí)可以更好地降低購房者后期收樓風(fēng)險(xiǎn)。

　　在國家房住不炒的大定位下，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的維穩(wěn)將成為接下來行業(yè)發(fā)展的主旋律，各位街坊鄰居近期想購房的，可以多關(guān)注，多了解，可以找到更適合自己的家。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定

　　選擇國企央企、穩(wěn)健型民企的樓盤

　　我們先明確地把結(jié)論說出來：此時(shí)正是剛需或改善購房者的良好置業(yè)窗口期。

　　首先，看中央層面大的政策主基調(diào)。進(jìn)入2022年，央行、住建部等中央各部門屢次提及保障合理購房需求，這里的合理購房需求包括剛需和改善兩個(gè)層面。

　　落到惠州地方來看，2月份我們研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，惠州最低房貸利率降至5.2%，最近甚至出現(xiàn)了5.1%的利率；部分區(qū)域部分樓盤執(zhí)行首套房2.5成首付。以上這些都是能實(shí)實(shí)在在降低置業(yè)首付門檻和購房成本的。此外，現(xiàn)在幾乎每個(gè)樓盤的促銷折扣力度都非常大，而且近期盤源及房源的選擇余地很大，購房者心態(tài)也比較穩(wěn)，可以更加理性從容地去購房。

　　但不可否認(rèn)，當(dāng)前諸多房企面臨資金壓力，住房消費(fèi)維權(quán)案例時(shí)有發(fā)生，購房者如何判斷房企是否穩(wěn)健，如何買到令自己比較放心的房子呢？

　　相對來說，國企央企、穩(wěn)健型民企的樓盤要安全許多。因?yàn)閲�企央企、穩(wěn)健型民企信用好，融資成本和難度低，容易獲得資金用以公司和項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。另外國企央企、穩(wěn)健型民企由于公司性質(zhì)使然，本身發(fā)展也一直是穩(wěn)健型，而非高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的瘋狂擴(kuò)張模式。

　　從技術(shù)層面來說，一個(gè)公司的股價(jià)、評級、過去一年的拿地金額、三線四檔所在檔位也都是重要考量指標(biāo)，如果公司股價(jià)下跌幅度較大、評級被大幅下調(diào)，這表明公司是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，而如果過去一年拿地金額較低、三線四檔多處于橙色及以下檔位，也反映出公司的流動(dòng)性可能已經(jīng)出現(xiàn)問題。

　　購房者還可以上網(wǎng)找一找公司的有關(guān)信息，看看近期是否頻繁發(fā)生股東減持、高管套現(xiàn)、債務(wù)違約、業(yè)主大規(guī)模維權(quán)、房企糾紛不斷等事件，如果去年底這些事件發(fā)生比較多，購房者也需要多多留意。

　　當(dāng)然，除了上述判斷房企狀況的方法，購房者還要去看一看項(xiàng)目本身，到售樓中心及施工現(xiàn)場了解項(xiàng)目是否五證齊全；施工場地是人煙稀少、門可羅雀，還是熱火朝天地進(jìn)行建設(shè)。如果一家房企在一個(gè)城市有多個(gè)樓盤就更好了，一方面可以能從已經(jīng)交付的樓盤中看出些許端倪，另一方面房企有多個(gè)樓盤在一定程度上也表明這家房企在這個(gè)城市的實(shí)力還是比較強(qiáng)的。

　　如果還不放心，可以選擇現(xiàn)樓。惠州目前新房庫存較大，現(xiàn)樓的選擇余地也比較多。在惠州，購房者還可在認(rèn)購書簽訂之日起3個(gè)自然日內(nèi)申請退定，惠州許多樓盤項(xiàng)目都加入了“三天無理由退定”倡議，感興趣的市民朋友可以搜一搜相關(guān)樓盤。

　　惠州天策行總經(jīng)理李建峰

　　重點(diǎn)關(guān)注金山新城馬安片區(qū)

　　進(jìn)入2022年以來，全國超40個(gè)城市發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策，多地商貸首付比例降至兩成，房貸利率下調(diào)。3月以來，樓市利好信號不斷，惠州樓市正在復(fù)蘇中，單周成交量已連續(xù)多周上漲。在此特殊時(shí)期，各大房企仍推出或者保留已有的優(yōu)惠政策吸引購房者，這得益于在面對流動(dòng)性極其緊張的巨大壓力下，開發(fā)商“保流動(dòng)性優(yōu)先于保房價(jià)”的思考路線。因此這個(gè)月也是剛需購房者上車的好時(shí)機(jī)。

　　目前，不管是政策調(diào)控、信貸環(huán)境，還是市場促銷力度均對自住型購房者非常友好，與此同時(shí)，深圳都市圈、粵港澳大灣區(qū)的一體化程度在加速推進(jìn)，未來深惠之間的交通互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、民生互通等方面會(huì)逐步推進(jìn)完善。長遠(yuǎn)而言，惠州城市發(fā)展?jié)摿�巨大，樓市基本面向好，房子是有大量需求的。雖說“房住不炒”，自住型購房群體的置業(yè)目的是居住，但一座有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�，無疑更值得大家安居。

　　最后，多提一句，在當(dāng)下置業(yè)，最值得關(guān)注的區(qū)域是金山新城東部的馬安片區(qū)。眾所周知，如今的馬安片區(qū)屬于金山新城的一部分，也是新開發(fā)區(qū)域中興起最快的區(qū)域。馬安片區(qū)周邊配套完善，未來還將通過湖山大橋連接到金山湖島內(nèi)，享受到島內(nèi)配套。如果市場回暖，成交量首先上來的會(huì)是馬安區(qū)域。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅洲

　　購房“返現(xiàn)”后續(xù)兌付存在不確定性

　　開年至今，市場上樓盤優(yōu)惠折扣力度依然很大，有些房企還不斷“加碼”，不僅僅是9折、8折，還送物業(yè)管理費(fèi)、車位，甚至推出首付分期付款、購房返現(xiàn)……優(yōu)惠折扣五花八門，會(huì)讓人眼花繚亂，更讓購房者產(chǎn)生焦慮，不知何從下手。如果一味去追求有沒有更低折扣，最終會(huì)讓一部分客戶望而卻步，可能還會(huì)導(dǎo)致大幅度讓利的樓盤，后續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量問題等。

　　因此，我個(gè)人給購房者提幾個(gè)建議。首先，買房應(yīng)先考慮自身需求。目前在惠州，工作乃至生活的“半徑圈”，一個(gè)小時(shí)的生活圈比較正常。從自住角度考慮，要看戶型大小、居住環(huán)境乃至配套能否跟上。而我們一般會(huì)建議購房者以教育配套為先。

　　其次，考慮樓盤品質(zhì)乃至房企實(shí)力。目前市場上同等價(jià)格里可選擇樓盤較多，從產(chǎn)品再到房企，先考慮央企國企乃至有實(shí)力的品牌房企，這類房企從產(chǎn)品到后續(xù)物業(yè)管理，都有積累良好的口碑。

　　最后，再考慮價(jià)格。如果購房者一味以價(jià)格為導(dǎo)向，可能在品質(zhì)上會(huì)有所得失。還要提醒一點(diǎn)，關(guān)于首付返現(xiàn)的問題。一般開發(fā)商不會(huì)就此類問題給客戶書面承諾。對客戶而言，樓盤承諾的返現(xiàn)后續(xù)能否兌現(xiàn)存在一定的不確定性。建議購房者置業(yè)過程中，想辦法在每個(gè)環(huán)節(jié)留下證據(jù)，萬一過后發(fā)生爭議，可以更好地維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，最讓人擔(dān)心的是，力度過大的讓利會(huì)導(dǎo)致房企面臨資金困局，產(chǎn)生樓盤“難交付”的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購房者要慎重選擇項(xiàng)目，最好購買現(xiàn)房或者即將交樓的期房，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。

　　惠州日報(bào)記者鄔玉婷