“近期購房者投訴最多的就是購房資格不合格或者是貸款條件不符合要求，被銀行退件導(dǎo)致無法買房的�！必悮ふ曳炕葜菡臼袌�(chǎng)公關(guān)中心負(fù)責(zé)人詹皇凱告訴記者，因?yàn)樾刨J政策影響，一些去年通過貝殼找房平臺(tái)買房的購房者，因?yàn)橹两駴]有通過銀行審批而無法順利買房，導(dǎo)致投訴變多，“但事實(shí)上，這樣的投訴，是因?yàn)榇蟓h(huán)境的影響，我們也無能為力，只能盡力解釋，提醒他們?cè)谏暾?qǐng)貸款期間，不要做其他的貸款計(jì)劃，也不要辦信用卡，有信用卡的客戶，千萬不要有任何逾期。此外，個(gè)人流水也不要中斷，要確保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余額�！�

　　在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所律師汪鑫介紹，除了購房資格或貸款不符合要求而引發(fā)的購房者訴求外，近期新房市場(chǎng)購房者咨詢最多的問題還包括延期交房和房屋爛尾、開發(fā)商虛假宣傳、園林綠化不合格、被迫簽訂陰陽合同、開發(fā)商變相漲價(jià)、精裝房裝修質(zhì)量差等六個(gè)方面。

　　“一般出現(xiàn)這樣的訴求，購房者會(huì)要求開發(fā)商履行承諾、按期交付、符合標(biāo)準(zhǔn)，賠償相應(yīng)損失，甚至是解除合同。”汪鑫稱，遇到這樣的訴求，一般購房者會(huì)通過與開發(fā)商直接溝通；咨詢律師了解法律規(guī)定及權(quán)益；網(wǎng)絡(luò)問政，尋找相關(guān)的政府單位來解決；業(yè)主組成維權(quán)小隊(duì)；向媒體及自媒體曝光；采取法律途徑解決等方式解決，“一直以來，我們都倡導(dǎo)通過法律手段來解決問題。但涉及到房產(chǎn)糾紛，因維權(quán)需要花錢、時(shí)間成本高、訴訟有周期，不能立馬取得想要的結(jié)果等，法律途徑并不是大部分人的首選途徑。但隨著大眾維權(quán)意識(shí)的提高，在遇到糾紛時(shí)，越來越多的人會(huì)先咨詢律師，了解法律規(guī)定和自身權(quán)益，再根據(jù)具體情況選擇解決方式�！�

　　掌握要點(diǎn)

　　提前規(guī)避置業(yè)維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然發(fā)生糾紛維權(quán)后，購房者有了各種應(yīng)對(duì)解決的渠道，但相信任何一個(gè)購房者安家置業(yè)，都不想遇到維權(quán)糾紛。那么，在置業(yè)之前，究竟該如何做才能及早規(guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　汪鑫基于多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)提醒，購房者在買房簽約之前，要注意五大要點(diǎn)，盡可能加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范，降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

　　“首先應(yīng)該審查開發(fā)商資質(zhì)。”汪鑫介紹，這個(gè)資質(zhì)包括“一照”“兩書”“五證”，其中“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；“兩書”即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書；“五證”即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地許可證、建筑工程施工證、商品房預(yù)售許可證，“在簽約前，應(yīng)當(dāng)先要求開發(fā)商出示所售商品房的預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證明材料、認(rèn)購協(xié)議、買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議文本等，要求其說明房屋的狀況，告知網(wǎng)上簽約、聯(lián)機(jī)打印和辦理商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案的程序、要求和注意事項(xiàng)。避免購買到無法辦理產(chǎn)權(quán)證的問題房屋�！�

　　其次應(yīng)該看清協(xié)議再交錢。汪鑫稱，在簽訂正式合同前，有些開發(fā)商會(huì)要求購房者先簽訂認(rèn)購協(xié)議（如認(rèn)購書、預(yù)訂書等）并交付定金。購房者在簽字前應(yīng)認(rèn)真查看協(xié)議內(nèi)容，確認(rèn)沒有問題后再簽署，“‘訂金’和‘定金’一定要分清楚，訂金性質(zhì)一般為預(yù)付款，不適用定金罰則，如果開發(fā)商拒絕訂立購房合同的，無需雙倍返還。立約定金，適用定金罰則，購房者拒絕訂立購房合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的開發(fā)商拒絕訂立購房合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還�！�

　　對(duì)于汪鑫的這個(gè)提醒，記者在采訪中也有遇到真實(shí)案例。兩位分別于大亞灣、仲愷買房的購房者，因?yàn)楦鞣N原因要求退房，但在是否能夠全額退回訂金的環(huán)節(jié)發(fā)生了糾紛。最終經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，一位購房者因?yàn)楹炇鸬摹坝喗稹眳f(xié)議而順利拿到訂金，另一位購房者則因?yàn)楹炇鸬摹岸ń稹眳f(xié)議導(dǎo)致5萬元定金打了水漂。

　　汪鑫還提醒，購房者購房中，合同備案要及時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議需謹(jǐn)慎。她強(qiáng)調(diào)，購房者簽訂購房合同時(shí)，一定要檢查是否已使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定的示范合同文本，簽訂購房合同后30日內(nèi)申請(qǐng)辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。正式合同后附帶的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)逐條閱讀、反復(fù)斟酌，“在簽約時(shí)需核實(shí)是否是從網(wǎng)上簽約系統(tǒng)下載打印的合同文本，簽約后需留意合同是否在30日內(nèi)備案。實(shí)踐中，開發(fā)商擬定的補(bǔ)充協(xié)議，絕大部分目的就是為了盡可能規(guī)避掉房開商的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，簽訂時(shí)要謹(jǐn)慎�！�

　　此外，汪鑫還提醒，購房者對(duì)合同約束中的面積以及交房日期、辦證日期都要認(rèn)真留意。

　　“選擇按‘套內(nèi)建筑面積’為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理的，應(yīng)當(dāng)在‘面積差異處理’條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式�！蓖赧伪硎�，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差在3%以內(nèi)，是符合法律規(guī)定的，要按照實(shí)際情況補(bǔ)繳或者索要差價(jià)。如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差超過3%，購房者可以要求開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息；也可以要求開發(fā)商雙倍返還購房人已付房款；如果購房人想繼續(xù)購買該套房屋，購房人不用支付房屋面積超出3%部分的價(jià)款。

　　而針對(duì)交房日期、辦證日期，汪鑫則表示，延期交房是常發(fā)生的事，故合同中對(duì)交房日期、辦證日期一定要約定清楚，不要含糊不清，“在合同中最好將交房日期明確約定為‘某年某月某日’，并約定開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。辦證日期也一并明確，避免開發(fā)商拖延�！�

　　聽從三大建議 早點(diǎn)拿到房貸

　　采訪中，詹皇凱也好，汪鑫也罷，都多次提及近期因?yàn)樾刨J管控從嚴(yán)，對(duì)購房者購房資格嚴(yán)格審批從而導(dǎo)致貸款難批，甚至銀行直接拒貸。為何會(huì)有這樣的情況發(fā)生？急等用房的購房者又該如何順利、快速的拿到銀行貸款？結(jié)合多位業(yè)內(nèi)人士的建議，記者在此整理出如下建議，以饗購房者。

　　上半年申請(qǐng)貸款更容易

　　一般了解樓市的人都知道，一年之內(nèi)，下半年市場(chǎng)要明顯熱過上半年，原因在于下半年供應(yīng)量增加，市場(chǎng)銷量自然隨之而漲。加之各樓盤迫于年終業(yè)績壓力考核，都會(huì)趕在年底收官前放手一搏，而此時(shí)也是購房者“撿到便宜貨”的最佳時(shí)機(jī)。

　　但正因?yàn)橄掳肽旯╀N兩旺，對(duì)貸款額度的需求量也會(huì)隨之增加。不僅額度緊張，且審批條件也會(huì)更嚴(yán)。而且以今年情況來看，LPR后續(xù)還存在一定的上調(diào)空間，對(duì)應(yīng)到惠州的房貸利率也有可能會(huì)隨之上調(diào)，買房成本自然也會(huì)隨之增加。

　　因此多個(gè)業(yè)內(nèi)人士建議，真正急等用房的購房者如果需要貸款買房，盡量放在上半年完成，以避免利率繼續(xù)上浮帶來的成本增加，以及因扎堆申請(qǐng)而導(dǎo)致“貸款塞車”，審批時(shí)間過長。

　　真實(shí)有效的資料很重要

　　包括記者在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人或許都還記得，幾年前如果去買房，假設(shè)流水不夠或是沒有買房資格，樓盤銷售顧問都會(huì)暗示可以為你提供假收入證明、假流水證明，甚至可以出具假離婚證明。但隨著這幾年市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，特別是信貸政策的一路從嚴(yán)，各大銀行對(duì)首付來源、收入證明、流水真?zhèn)巍㈦x婚證明的真?zhèn)蔚榷歼M(jìn)行多輪嚴(yán)查，這些“暗箱操作”難再有可乘之機(jī)。

　　一位購房者就向記者“吐槽”，自己在貸款審批的過程中，被要求反復(fù)提供證明材料，“有離婚證不行，還要有離婚協(xié)議。流水中有筆錢是前妻賬戶轉(zhuǎn)來的，還被要求證明這筆錢的來源，真的很嚴(yán)格。”

　　基于這樣的情況，有業(yè)內(nèi)人士建議購房者，在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，一定要提供真實(shí)有效的買房證明。特別是銀行流水，最好能夠多提供幾份，以提升審批通過率。

　　保持良好的個(gè)人信用記錄

　　終于通過銀行的重重審核，終于進(jìn)入到等待放款階段，是不是就意味著購房者可以高枕無憂，順利拿到按揭款呢？當(dāng)然不是。一些風(fēng)控比較嚴(yán)格的銀行，在客戶等待放款的過程中還會(huì)抽查客戶的征信，一旦客戶征信出現(xiàn)問題，很容易影響放貸甚至拒貸。

　　因此建議購房者，即便完成了所有按揭申請(qǐng)的審批流程，也要謹(jǐn)慎小心，千萬不要出現(xiàn)信用卡的大額透支或預(yù)期，以及其他的貸款申請(qǐng)，否則很容易功虧一簣。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠