近期房地產(chǎn)政策頻出，三大一線城市接力放出“大招”。

　　5月28日，廣州、深圳緊隨上海，推出重磅房貸“新政”，政策集中在降低首付比例及房貸利率，大幅降低購(gòu)房資金門(mén)檻和購(gòu)房成本支出。

　　這是5月17日房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”之后，一線城市開(kāi)始跟進(jìn)調(diào)整，此前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市已紛紛跟進(jìn)落實(shí)。

　　一線城市接連放出誠(chéng)意“大招”，尤以廣州力度超預(yù)期，這對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

　　剛需或有觸動(dòng) 市場(chǎng)已有反應(yīng)

　　今年以來(lái)，全國(guó)各地圍繞穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)推出一系列政策舉措。

　　5月17日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局對(duì)房貸政策進(jìn)行重大調(diào)整：首套房商貸不低于15%、二套房不低于25%，住房公積金利率下調(diào)至2.85%，全面取消首套和二套商貸利率政策下限。

　　房貸政策“三箭齊發(fā)”之后，受到市場(chǎng)高度關(guān)注，各地紛紛跟進(jìn)。備受矚目的一線城市也終于出現(xiàn)“松動(dòng)”：5月27日—28日，上海、廣州和深圳前后宣布跟進(jìn)，其中廣州力度最大，首套房首付比例降至15%；上海、深圳則有所保留，首套房首付比例降至20%。

　　梳理最新房貸政策調(diào)整，主要集中在：調(diào)整首付比例，降低購(gòu)房資金門(mén)檻；下調(diào)房貸利率，降低購(gòu)房成本支出。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將大大提振有剛性需求和改善性需求群體的信心。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)已有所反應(yīng)。據(jù)媒體報(bào)道，5月17日“新政”之后，部分城市新房售樓處人氣出現(xiàn)明顯上升，一些觀望者開(kāi)始出手。尤其是三大一線城市“出手”后，市場(chǎng)熱度開(kāi)始回升。這意味著，隨著一系列樓市“新政”的正式落地，市場(chǎng)信心正呈復(fù)蘇之勢(shì)。

　　后續(xù)可能配合出臺(tái)稅費(fèi)政策

　　事實(shí)上，政策層面或許還留有“后手”，可能會(huì)根據(jù)這一輪政策效果情況再適時(shí)推出。比如，上海、廣州和深圳均沒(méi)有出臺(tái)稅費(fèi)方面的政策，后續(xù)還可能會(huì)配合降低或減免契稅、個(gè)稅、增值稅等。

　　到現(xiàn)在，這一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的邏輯更為清晰可見(jiàn)：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)上下游鏈條長(zhǎng)，與各領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度大，既關(guān)系民生大眾，又牽涉金融、地方財(cái)政等。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局意義重大。

　　也要看到，我國(guó)房地產(chǎn)已過(guò)發(fā)展高峰期，近年經(jīng)過(guò)一定調(diào)整，其居住功能開(kāi)始超過(guò)投資屬性，接下來(lái)有望進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段。

　　那么，房地產(chǎn)后市走勢(shì)會(huì)如何？要正視的一個(gè)事實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的地域、區(qū)位特性，其行情表現(xiàn)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)較大分化。

　　如何觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)？業(yè)內(nèi)較為一致的說(shuō)法是，房?jī)r(jià)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。從當(dāng)前來(lái)看，隨著政策的大幅“松綁”、“以舊換新”政策的落地，以及土地供應(yīng)的控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行深度調(diào)整，這將對(duì)后市走勢(shì)帶來(lái)重大影響。

　　從人口來(lái)看，盡管我國(guó)人口出生率出現(xiàn)回落，但人口往經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域、大城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)并未改變。兩大經(jīng)濟(jì)中心粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角仍是吸納外來(lái)人口的“大戶(hù)”。2023年，大灣區(qū)常住人口增加44萬(wàn)，長(zhǎng)三角中的浙江常住人口增加50萬(wàn)。

　　再?gòu)陌l(fā)展階段來(lái)看，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍未止步。2023年末我國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.16%，比上年末提高0.94個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家，其城鎮(zhèn)化率普遍超過(guò)70%，美國(guó)、日本等更超過(guò)80%，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大空間。

　　供求會(huì)變化、市場(chǎng)有漲跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的自然規(guī)律。讓房地產(chǎn)回歸它的居住屬性，發(fā)揮它的正常功能，這應(yīng)是政策制定的初衷和目標(biāo)，也將為全社會(huì)帶來(lái)應(yīng)有福祉。

　　維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，呵護(hù)來(lái)之不易的信心，需要社會(huì)各方共同努力。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 黃應(yīng)來(lái)