配套適合剛需需求的項目依然會受到置業(yè)者青睞。東江時報記者周楠 攝

　　2023年樓市已然行至“中場”，新房市場進入供求關系持續(xù)調整階段。據惠州中原研究中心統(tǒng)計數據，2023上半年惠州市新房供應面積271萬㎡，新房住宅成交面積為330.51萬㎡，從供需比來看，2023年上半年全市供求比0.82，處于供需平衡區(qū)間。從細分板塊來看，每個區(qū)域的情況卻不盡相同，惠城區(qū)、博羅縣等“內生市場”供求關系相對平穩(wěn)，惠灣片區(qū)等“外生市場”供應明顯走弱。

　　房產機構預測，未來惠州樓市區(qū)域分化仍將繼續(xù)。那么，當前市場下，惠州哪些區(qū)域值得關注？今天，本報記者帶著這一問題，挖掘惠州幾大置業(yè)板塊的新變化。

　　金山新城：

　　馬安板塊新房供應驟降

　　談及惠州的熱門置業(yè)板塊，惠城區(qū)的金山新城區(qū)域是繞不開的�；菝裰�家數據研究中心公布數據顯示，2023年上半年惠城區(qū)網簽面積排名前十的樓盤，有6個來自金山新城，其中5個位于金山新城馬安板塊。

　　記者了解到，在金山新城馬安板塊，德威江譽誠小學、新民小學、群朗小學、新安學校、惠州中學實驗學校等已先后投入使用。從板塊現狀來看，學校陸續(xù)建成開學，大型商業(yè)購物中心正在建設；串聯起河南岸麥地片區(qū)與金山湖島內和湖山片區(qū)的金山湖一號橋、二號橋已動工建設。得益于一系列配套項目的高效推進及落地，區(qū)域的生活氛圍日漸濃厚，金山新城馬安板塊近年成為惠州熱門置業(yè)板塊，板塊內聚集了不少住宅小區(qū)，備受市民關注。

　　“金山新城馬安板塊是近年惠城區(qū)新房成交量最大的置業(yè)區(qū)域，但這個區(qū)域馬上要迎來一個重大變化。”惠州資深地產評論人謝建靈認為，馬安板塊的新房樓盤已陸續(xù)進入“清盤”階段，如華潤、華發(fā)的兩個項目基本上會在今年下半年銷售完畢。因此，惠城區(qū)的剛需及改善購房群體，若還想在該區(qū)域置業(yè)，新房的可選產品將慢慢變少，或要關注二手房。

　　今年下半年，金山新城區(qū)域還將迎來重大交通利好：廣汕高鐵惠州南站（原惠城南站）設在金山新城南部區(qū)域，目前廣汕高鐵已啟動聯調聯試，通車后從金山新城惠州南站乘坐高鐵到廣州僅需30分鐘。

　　仲愷區(qū)域：

　　供求關系相對平穩(wěn)

　　仲愷區(qū)域近年來居住環(huán)境大幅改善，受到置業(yè)者的廣泛認可。根據惠州中原研究中心的統(tǒng)計數據，今年上半年仲愷區(qū)域新房成交面積約64.63萬平米，同比有所上漲，且成交規(guī)模在惠州各區(qū)縣中僅次于惠城區(qū)；新房供應量約71.26萬平方米，是全市各區(qū)縣中唯一供應量大于成交量的區(qū)域。同時，該區(qū)域下半年潛在推貨量為3758套，供應39.58萬㎡，依據市場需求而適度收縮潛在供應量，供求關系相對平穩(wěn)。

　　仲愷樓市能保持相對平穩(wěn)健康的狀態(tài)，與城市面貌的煥新不無關系。2019年8月，為完善公共配套、提升城市形象、廣泛惠及民生，仲愷高新區(qū)啟動仲愷大道沿線城市更新項目，總面積9.7平方公里，預計總投資645億元，促進產業(yè)、商業(yè)、辦公、居住、文化、公共配套等綜合發(fā)展的同時，拉出仲愷高新區(qū)新的城市天際線，打造仲愷高新區(qū)城市新門戶、新客廳。“城市面貌明顯改善、產業(yè)實力持續(xù)增強，與深圳、東莞的串聯日益緊密，仲愷城市吸引力持續(xù)增強�！币晃粯I(yè)內人士指出，仲愷區(qū)域宜居宜業(yè)的生活環(huán)境成為樓市有力支撐，隨著新房市場供求關系日趨平衡，區(qū)域房地產市場樓市將更為穩(wěn)定。

　　惠灣區(qū)域：

　　價格下探空間小

　　經歷了“小陽春”行情后，惠灣區(qū)域房地產市場表現回歸平淡，保持平穩(wěn)低位運行，今年上半年惠灣區(qū)域的新房供應量遠低于成交量，市場呈現去庫存的狀態(tài)。據惠州中原研究中心統(tǒng)計數據，惠陽區(qū)及大亞灣上半年供應面積分別為22萬平方米及37萬平方米，同比均呈下降態(tài)勢，其中惠陽區(qū)同比跌幅達到64%。有業(yè)內人士認為，隨著惠灣區(qū)域供求關系持續(xù)調整，市場將逐步回歸健康平穩(wěn)。同時，從房價變化來看，區(qū)域的房價已沒有太大的下探空間。

　　“以外地客戶為主的惠灣區(qū)域在今年4月份確實迎來了一波價格下探，但并非所有項目都‘大降價’，個別優(yōu)質樓盤的價格還是相對堅挺。”謝建靈表示，目前區(qū)域現房選擇很多，如果是自住客戶，當下出手問題不大。

　　博羅區(qū)域：

　　新房去化周期較短

　　今年上半年，博羅區(qū)域新房成交面積約55.24萬平方米，供應面積約51.19萬平方米，市場同樣呈現去庫存狀態(tài)。根據惠州世聯行公布的數據，博羅區(qū)域的新房庫存處于合理區(qū)間，去化周期約13個月，為惠州各縣區(qū)中最短。此外，該區(qū)域下半年潛在供應面積約14.27萬平方米，石灣、園洲、羅浮山景區(qū)等外生市場區(qū)域均暫無潛在供應，規(guī)模進一步收縮。

　　“博羅區(qū)域從供求局面看，市場存在壓力但相對良性�！被葜莸禺a觀察員羅大樹認為，博羅房價屬于惠州樓市的低洼地，市場受歡迎度、接受度都相對較高。而且博羅近年來城市面貌、配套情況有較好的改善，對購房客戶形成了一定吸引力。從長遠情況看，預判依然持續(xù)向好。與此同時，隨著贛深高鐵博羅北站的開通，再加上廣汕高鐵博羅站即將投入使用，博羅區(qū)域對外的交通便利情況也將急速提升，對博羅發(fā)揮區(qū)域內旅游資源突出、生態(tài)資源優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢，是很大的助推劑。

　　此外，惠博片區(qū)基本上已與惠城融合發(fā)展，很多市區(qū)的剛需客戶到這邊置業(yè)。而石灣、園洲、福田等區(qū)域，與東莞、增城交界，由于房價的差異，對來自東莞、增城的外溢客戶也有吸引力。

　　業(yè)內觀點

　　區(qū)域分化明顯 熱度回歸核心片區(qū)

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經理葉玉定表示，惠州市場分化加劇主要體現兩方面。一方面，市場回歸剛需與改善群體，投資需求明顯減少，因此配套適合剛需需求的項目更受剛需改善群體的青睞，成交熱點更高，否則反之；另一方面，片區(qū)分化更為顯著，市場熱點回歸核心區(qū)域，量價表現更為穩(wěn)健。

　　分片區(qū)來看，惠城區(qū)的金山新城板塊，憑借科學的發(fā)展規(guī)劃、良好的未來預期、高端的城市界面、完善的商業(yè)配套、良好的居住配套等因素，整體表現相對穩(wěn)定。大亞灣及惠陽臨深區(qū)域亦依靠臨深地段優(yōu)勢、良好產業(yè)配套及多年來發(fā)展起來的居住配套等因素，在較大力度營銷動作的加持下，仍將吸引巨大的剛需客戶前來置業(yè)。大亞灣霞涌及惠東沿海片區(qū)，則在片區(qū)分化的大勢中，面臨較其他區(qū)域更大的壓力，且項目之間的分化加劇。

　　東江時報記者鄔玉婷